2023.05 - Wie Sie eine Immobilie in eine Familienstiftung einbringen

Das Einbringen einer Immobilie in eine Familienstiftung ist ein komplexer Prozess, der jedoch erhebliche steuerliche und organisatorische Vorteile bieten kann. Hier finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Erklärung, wie dies erfolgen kann, sowie wichtige Aspekte, die Sie beachten sollten.

Ausgangssituation

Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie im Wert von 2 Millionen Euro, die jährliche Mieteinnahmen von 95.000 Euro generiert. Die Mietrendite liegt bei 4,75 %. Das Ziel ist es, diese Immobilie in eine Familienstiftung zu übertragen, um von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

Schritt 1: Freibeträge nutzen

Bei der Übertragung von Vermögen in eine Stiftung stehen Ihnen Freibeträge zur Verfügung, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad der Begünstigten richten. Beispielsweise können 400.000 Euro steuerfrei in die Stiftung eingebracht werden, wenn die Begünstigten korrekt definiert sind. Der restliche Wert der Immobilie muss durch einen Verkauf oder ein Darlehen geregelt werden.

Schritt 2: Verkauf an die Stiftung

Der verbleibende Betrag von 1,6 Millionen Euro kann an die Stiftung verkauft werden. Dabei entstehen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbucheintrag, die in der Regel etwa 7 % des Verkaufspreises betragen. In unserem Beispiel wären dies 112.000 Euro.

Schritt 3: Steuerliche Auswirkungen

• Privatperson: Sie erzielen aus dem Verkauf Einnahmen und müssen auf diese Einkünfte Steuern zahlen. Die Steuerbelastung hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
• Stiftung: Die Stiftung profitiert von einem reduzierten Steuersatz von 15 % auf die verbleibenden Einnahmen. In unserem Beispiel ergibt dies eine Steuer von lediglich 14.000 Euro für die Stiftung, während Sie als Privatperson 42.750 Euro zahlen würden.

Schritt 4: Zinserträge durch ein Verkäuferdarlehen

Sie können der Stiftung ein Verkäuferdarlehen gewähren, das mit einem marktüblichen Zinssatz, z. B. 4 %, verzinst wird. Dies bringt Ihnen jährliche Zinserträge, die nach Abzug der Abgeltungssteuer (25 %) weiterhin lukrativ bleiben. In unserem Beispiel wären dies 48.000 Euro netto jährlich.

Schritt 5: Mieteinnahmen und Ausschüttungen

Die Stiftung erzielt weiterhin Mieteinnahmen in Höhe von 95.000 Euro. Nach Abzug der Zinsen verbleibt ein Gewinn, auf den die Stiftung ihre reduzierte Steuer von 15 % zahlt. Der Nettogewinn kann entweder in der Stiftung verbleiben oder teilweise an Sie ausgeschüttet werden. Auf die Ausschüttung fällt wiederum die Abgeltungssteuer an.

Vorteile der Einbringung in eine Stiftung

1. Steuerliche Optimierung: Die Steuerlast wird auf ein Minimum reduziert, sowohl für die Stiftung als auch für die Privatperson.
2. Vermögensschutz: Das Vermögen ist vor persönlichen Haftungsrisiken und Gläubigerzugriffen geschützt.
3. Langfristige Planung: Die Immobilie bleibt Teil der Stiftung und kann über Generationen hinweg verwaltet werden.

Fazit

Die Einbringung einer Immobilie in eine Familienstiftung kann eine sinnvolle Strategie sein, um langfristig Steuern zu sparen und Vermögen zu sichern. Eine gründliche Planung und professionelle Beratung sind jedoch entscheidend, um rechtliche und steuerliche Fallstricke zu vermeiden.